Bruselas prepara un giro en la política de vivienda: más control público, límites al turismo y freno a la especulación

La Comisión Europea acaba de recibir un duro diagnóstico sobre la crisis de la vivienda en el continente. Un consejo asesor de expertos propone un cambio de rumbo: tratar la vivienda como infraestructura social esencial, reforzar la intervención pública, poner coto a los alquileres turísticos y desincentivar su uso como activo puramente financiero. “Ha llegado el momento de actuar”, advierten.

Redacción | 20 de noviembre de 2025

Un aviso a la UE: la vivienda se ha convertido en una crisis estructural

El Consejo Asesor de Vivienda de la Unión Europea, un panel independiente formado por 27 especialistas, ha entregado a la Comisión un informe en el que reclama un replanteamiento profundo de las políticas de vivienda en Europa. El texto alerta de que la combinación de precios disparados, pérdida de alquiler asequible y presión del turismo de corta estancia ha convertido el acceso a un hogar en una crisis estructural que no se resolverá con más desregulación ni confiando solo en la oferta privada.

La recomendación central del documento es clara: la vivienda debe dejar de ser tratada como un simple activo para invertir y especular, y pasar a considerarse una infraestructura social y económica esencial, al mismo nivel que la sanidad, la educación o el transporte público. A partir de ahí, los expertos formulan 75 propuestas que abarcan fiscalidad, planificación urbana, ayudas de Estado y regulación de mercados.

Más margen para la vivienda social y el alquiler a precio de coste

Entre las medidas más relevantes figura la revisión de las normas europeas sobre ayudas de Estado, con el fin de dar más margen a los gobiernos para construir, adquirir y rehabilitar vivienda social sin penalizaciones comunitarias. El informe defiende elevar de forma sostenida la inversión pública en este ámbito, con objetivos a largo plazo y fórmulas alternativas al mercado clásico, como el alquiler a precio de coste: rentas que cubran construcción, rehabilitación y mantenimiento, con beneficios limitados.

El texto también señala a la fiscalidad como una pieza clave. Reclama revisar impuestos y bonificaciones que hoy incentivan usos especulativos de la vivienda, así como introducir o reforzar mecanismos que desaconsejen mantener inmuebles vacíos en zonas tensionadas sin un uso residencial estable.

Freno a los pisos turísticos y más poder para las ciudades

Uno de los capítulos más incisivos del informe se centra en los alquileres turísticos de corta duración, en auge gracias a plataformas como Airbnb, Booking, Vrbo u HomeToGo. Los expertos sostienen que su expansión ha restado oferta al alquiler residencial y ha contribuido a encarecer los precios en muchas ciudades europeas.

El panel recomienda que la Comisión Europea respalde a los Estados miembros en la implantación de sistemas de permisos obligatorios, límites por zonas y herramientas de seguimiento para este tipo de alquiler. Las plataformas, subraya el documento, deberían estar obligadas a proporcionar datos completos a las administraciones y responder por los anuncios que incumplan la normativa local, en lugar de operar sobre la base de la autodeclaración voluntaria.

Además, se propone que las ciudades puedan aplicar medidas más contundentes en barrios tensionados: vetar nuevos registros turísticos, priorizar la compra pública de viviendas para uso residencial permanente o reservar porcentajes de suelo a vivienda de larga duración frente a usos turísticos o de lujo.

Una tasa europea contra el sinhogarismo financiada por las plataformas

Otra de las ideas novedosas del informe es la creación de un fondo europeo específico contra el sinhogarismo y la exclusión residencial. Este mecanismo se nutriría de una contribución solidaria obligatoria de las grandes plataformas de alquiler turístico, que se han beneficiado del boom del turismo urbano.

Con esos recursos se financiarían programas de alojamiento temporal, políticas de vivienda primero, iniciativas de reducción de la pobreza habitacional y proyectos de inclusión social. El objetivo es dotar a la UE de un instrumento estable y no dependiente de los ciclos presupuestarios nacionales para abordar la emergencia del sinhogarismo.

Planificación urbana, rehabilitación y transición verde

El documento también advierte de los riesgos de confiar en la desregulación urbanística como receta para acelerar la construcción. “La vivienda no mejora por construir más sin orden, sino por planificar mejor”, resumen los autores. Por ello, apuestan por una estrategia basada en la rehabilitación de edificios infrautilizados, la densificación equilibrada y el uso más eficiente del suelo disponible.

Entre las propuestas se incluye impulsar la construcción industrializada y modular, capaz de reducir plazos y costes, y alinear las políticas de vivienda con la transición ecológica: eficiencia energética, reducción de emisiones, adaptación al cambio climático y resiliencia frente a olas de calor o fenómenos extremos.

“Ha llegado el momento de actuar”: la respuesta de Bruselas

El comisario europeo de Energía y Vivienda, Dan Jørgensen, ha acogido el informe como una base de trabajo para el paquete legislativo sobre vivienda asequible que la Comisión prevé presentar a finales de año. Ha definido el documento como un análisis “de gran calidad” que ayuda a perfilar una estrategia capaz de ofrecer “alivio, dignidad y oportunidades” a los ciudadanos europeos.

Jørgensen ha lanzado un mensaje político que recoge el espíritu del texto: demasiadas personas están sufriendo la crisis de vivienda en Europa y la respuesta ya no puede seguir aplazándose. Bruselas tiene ahora sobre la mesa un menú amplio de medidas que van desde la regulación de los pisos turísticos hasta la fiscalidad y la vivienda social. El debate, a partir de este informe, se traslada a los gobiernos nacionales, las ciudades y el Parlamento Europeo.

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