El propio BOE deja claro además que el nuevo texto vuelve a aprobarse después de la derogación del anterior y justifica expresamente que un Gobierno puede aprobar un nuevo real decreto-ley con contenido parcial o sustancialmente coincidente si persiste la situación de extraordinaria y urgente necesidad. boe-a-2026-20823
Índice de contenidos
¿Qué cambia realmente respecto al decreto rechazado?
1. La limitación a las compras especulativas se amplía hasta 2030
Este es uno de los cambios más claros.
El decreto del 29 de septiembre establecía la limitación a determinadas compras de vivienda por debajo del 70% de su valor de mercado hasta el 31 de diciembre de 2028. BOE
El nuevo decreto amplía ese plazo dos años más, hasta el 31 de diciembre de 2030. BOE
Pero además cambia quién queda sometido a esa limitación.
El texto anterior hablaba de entidades que incluyeran en su objeto social la adquisición de inmuebles.
Ahora la redacción se centra de forma más concreta en:
- entidades dedicadas a comprar inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por debajo de su valor de mercado;
- personas jurídicas consideradas grandes tenedores;
- empresas de su mismo grupo o que actúen por su cuenta.
La prohibición afecta a adquisiciones por debajo del 70% del valor de mercado, que deberá determinarse mediante tasación independiente. BOE
Es decir, el Gobierno prolonga la medida hasta 2030 pero al mismo tiempo afina el perfil de las empresas afectadas.
2. Los desahucios vulnerables siguen protegidos hasta 2030
Aquí no hay un cambio sustancial respecto al decreto anterior.
Se mantiene hasta el 31 de diciembre de 2030 la suspensión de determinados procedimientos de desahucio cuando la persona afectada sea vulnerable y no disponga de alternativa habitacional. BOE
La novedad más llamativa del paquete sigue siendo la responsabilidad que se traslada a la Administración.
Cuando haya un desahucio por impago y el inquilino sea vulnerable, la administración competente dispone de dos meses para:
ofrecer una vivienda alternativa o pagar al propietario las cantidades adeudadas y las costas judiciales.
Si no hace ninguna de las dos cosas, la propia Administración pasa automáticamente a ocupar la posición deudora del inquilino y no podrá ejecutarse el lanzamiento mientras se mantenga la situación de vulnerabilidad. boe-a-2026-20823
Esto ya estaba previsto sustancialmente en el decreto rechazado. BOE
3. Se mantiene la prórroga extraordinaria de hasta dos años
Este punto también permanece prácticamente igual.
Los contratos de vivienda habitual que lleguen al final de determinadas prórrogas antes del 31 de diciembre de 2028 podrán, a petición del inquilino, prorrogarse por anualidades durante un máximo de dos años.
Para beneficiarse de ella, el arrendatario debe estar al corriente del alquiler y haber pagado mensualmente durante los ocho meses anteriores. boe-a-2026-20823
El propietario deberá aceptarla salvo determinadas excepciones, por ejemplo:
- acuerdo diferente entre las partes;
- firma de un nuevo contrato;
- necesidad real y acreditada del propietario o determinados familiares de ocupar la vivienda.
Además, la prórroga no se aplica si las partes firman un nuevo contrato con una renta al menos un 5% inferior a la anterior. boe-a-2026-20823
4. Se mantiene el límite extraordinario del 2% a las subidas
También vuelve una de las medidas más importantes para quienes ya están de alquiler.
Hasta el 31 de diciembre de 2027, si llega el momento de actualizar la renta:
- si el alquiler ya supera el máximo que marque el sistema estatal de referencia, no puede subir;
- en los demás casos, las partes pueden pactar una actualización;
- si no hay acuerdo, la subida no podrá superar el 2%. boe-a-2026-20823
Esta medida ya figuraba en el texto anterior. BOE
Uno de los grandes cambios políticos: los alquileres se separan en otro decreto
Aquí está una de las claves para entender lo que ha hecho el Gobierno.
El 29 de septiembre se aprobaron dos decretos:
Real Decreto-ley 26/2026: paquete general de vivienda.
Real Decreto-ley 27/2026: renovación automática de alquileres.
Los dos fueron derogados por el Congreso el 2 de octubre. BOE
Ahora vuelve exactamente la misma estrategia de separar ambos asuntos.
El paquete general es el Real Decreto-ley 29/2026.
Y la renovación automática de contratos se publica aparte como Real Decreto-ley 28/2026. BOE
Esto permite que la Diputación Permanente pueda votar uno y otro de manera independiente.
Y eso es especialmente relevante porque el segundo decreto tiene muchas más dificultades parlamentarias.
El nuevo régimen de alquiler: contratos que pueden prolongarse otros cinco o siete años
El Real Decreto-ley 28/2026 modifica radicalmente lo que ocurre cuando termina el periodo mínimo de un alquiler.
Hasta ahora, después de los primeros cinco años —siete si el propietario es una empresa— entraba en juego una prórroga anual con un máximo de tres años.
El nuevo sistema establece que, una vez cumplidos esos cinco o siete años, el contrato se prorrogará nuevamente por periodos de la misma duración si nadie comunica su intención de terminarlo.
Es decir:
propietario persona física: otros cinco años.
propietario persona jurídica: otros siete años.
El preaviso del propietario pasa además de cuatro a seis meses.
El del inquilino continúa en dos meses. BOE
El propietario podrá negarse, pero puede tener que indemnizar
Aquí se mantiene una de las medidas más polémicas del decreto rechazado.
Si el propietario comunica correctamente que no quiere renovar el contrato, tendrá que compensar al inquilino en determinados supuestos.
La indemnización toma como referencia el precio de una vivienda equivalente y puede alcanzar doce mensualidades, con un sistema alternativo relacionado con los años que el inquilino haya vivido en el inmueble. BOE
Existen excepciones, por ejemplo cuando el propietario necesita realmente la vivienda para sí o determinados familiares.
¿Y qué cambia respecto al decreto anterior de renovación automática?
Aquí el cambio principal no está tanto en la filosofía de la medida como en su régimen transitorio y su entrada en vigor.
El anterior decreto entró en vigor prácticamente inmediatamente, el 2 de octubre, y después fue derogado ese mismo día por el Congreso. BOE
El nuevo decreto hace algo insólito: no entrará en vigor hasta el 15 de noviembre de 2026. BOE
Esto significa que no empieza a producir efectos mañana junto al resto del paquete.
Las otras grandes medidas del decreto
Más allá de los cambios respecto al texto anterior, conviene explicar qué contiene realmente el nuevo paquete porque son muchas más medidas de las que aparecen en los titulares.
Préstamos de hasta 50.000 euros para comprar la primera vivienda
Se recupera el programa TU CASA.
El Estado podrá prestar para la primera vivienda habitual la cantidad menor entre:
el 20% del precio de la vivienda o 50.000 euros.
El préstamo tendrá:
- interés del 0%;
- sin comisiones;
- hasta diez años para devolverlo;
- una carencia vinculada a la duración de la hipoteca, con un máximo de treinta años.
No existe límite de edad en el propio decreto. boe-a-2026-20823
El programa contará inicialmente con 10.000 millones de euros.
Pero hay una contrapartida importante que conviene explicar: la vivienda adquirida quedará sometida permanentemente a un precio máximo de reventa.
No podrá revenderse libremente al precio que marque el mercado. Su precio quedará vinculado al precio de compra actualizado por el IPC y determinadas mejoras. boe-a-2026-20823
Esta medida, por cierto, ya aparecía en el decreto rechazado, por lo que no es completamente nueva. BOE
Más control sobre el alquiler de temporada
Se crea una definición mucho más estricta.
Un contrato temporal deberá tener una causa real y acreditable.
Si no existe esa causa, el contrato pasará a considerarse alquiler de vivienda habitual.
Normalmente deberá durar más de 31 días y no más de doce meses.
Además, si se encadenan más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, podrá pasar a considerarse alquiler habitual. boe-a-2026-20823
Límite al alquiler por habitaciones
La suma de todos los alquileres de habitaciones de una vivienda no podrá superar el precio que correspondería al alquiler de la vivienda completa.
Y en una zona tensionada deberá respetarse además el límite correspondiente. boe-a-2026-20823
El inquilino no puede pagar los honorarios de la inmobiliaria
El decreto refuerza expresamente que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no pueden repercutirse directa ni indirectamente al arrendatario. boe-a-2026-20823
El inquilino podrá reparar desperfectos y descontarlos del alquiler
Otra medida importante y poco destacada.
Cuando existan daños que afecten a la habitabilidad, seguridad o salubridad, el inquilino podrá requerir al propietario la reparación.
Si en quince días no responde o se niega injustificadamente, el arrendatario podrá realizarla y descontar el coste de futuras mensualidades, siempre que sea razonable y esté documentado. boe-a-2026-20823
Más derechos si el propietario vende la vivienda
Se refuerza el tanteo y retracto del inquilino.
Incluso cuando la vivienda se venda conjuntamente con otros inmuebles, el inquilino podrá conservar su derecho preferente si la vivienda es jurídicamente individualizable.
Y el contrato ya no podrá incluir una renuncia anticipada del inquilino a ese derecho. boe-a-2026-20823
IVA del 10% para determinados pisos turísticos
Los alquileres de viviendas amuebladas por periodos de hasta 30 noches pasarán, con determinadas excepciones, a tributar al 10% de IVA desde el 1 de diciembre de 2026. boe-a-2026-20823
Hasta un 150% adicional de IBI para viviendas turísticas
En municipios declarados zona tensionada, los ayuntamientos podrán aplicar recargos:
- hasta el 50% a viviendas turísticas;
- hasta el 100% cuando el titular tenga dos o más;
- hasta el 150% cuando tenga cuatro o más.
Será una potestad municipal, no una subida automática. boe-a-2026-20823
Nuevo gravamen para las SOCIMI
Las SOCIMI tendrán un gravamen especial del 25% sobre determinados beneficios no distribuidos procedentes del alquiler residencial, incluyendo alquiler turístico y de corta duración.
El gravamen puede reducirse si una parte muy elevada de su parque se dedica a alquiler asequible y puede desaparecer si, además, los beneficios se reinvierten en ese tipo de vivienda. boe-a-2026-20823
Nueva deducción estatal por alquiler
Los contribuyentes con base imponible inferior a 33.007,20 euros podrán deducirse el 10% del alquiler de su vivienda habitual, con límites.
La base máxima alcanza los 11.630 euros para las rentas más bajas contempladas en la norma. boe-a-2026-20823
Nueva definición de vivienda asequible
La norma establece como criterio que el precio de venta o alquiler, incluidos los gastos asociados, no supere el 30% de la renta mediana de la unidad de convivencia habitual del municipio. boe-a-2026-20823
En resumen: ¿qué cambia del anterior?
La respuesta corta sería esta:
No estamos ante un decreto completamente nuevo. La mayor parte del paquete rechazado el 2 de octubre vuelve a aparecer.
Los cambios más visibles son:
- La limitación contra determinadas compras especulativas pasa de 2028 a 2030.
- Se redefine con mayor precisión quién queda afectado: fondos/compradores de deuda, grandes tenedores y grupos vinculados.
- Se mantiene prácticamente intacto el grueso de las medidas sobre desahucios, alquiler temporal, habitaciones, fiscalidad, TU CASA y prórroga extraordinaria de dos años.
- La renovación automática de alquileres vuelve a ir en un decreto separado.
- Ese segundo decreto retrasa su entrada en vigor al 15 de noviembre, en lugar de aplicarse inmediatamente.
- El nuevo marco intenta reforzar la seguridad jurídica y el régimen transitorio, especialmente para contratos y comunicaciones de no renovación ya existentes.
Y hay una cuestión política fundamental: que esté publicado en el BOE no significa que las medidas estén definitivamente consolidadas. El Real Decreto-ley 29/2026 entra en vigor el 8 de octubre, pero deberá ser convalidado o derogado por la Diputación Permanente. El segundo, el de la renovación automática, no empezará a aplicarse hasta el 15 de noviembre. BOE
Para Valencia Noticias, aquí veo un titular mucho más explicativo que el de À Punt:
El Gobierno recupera los decretos de vivienda: qué cambia respecto a los rechazados y las 12 medidas que afectan a propietarios e inquilinos
Y subtítulo:
La prohibición de determinadas compras especulativas se amplía hasta 2030, vuelven los préstamos de hasta 50.000 euros al 0%, el límite del 2% al alquiler y la protección frente a desahucios; la renovación automática de los contratos se aplaza al 15 de noviembre.
Si quieres, a partir de esta comparación te hago directamente el artículo completo de Valencia Noticias, desarrollado, con ejemplos prácticos de «qué significa para un propietario», «qué significa para un inquilino» y «qué ocurre ahora tras la convocatoria electoral».
