Tener una segunda vivienda para disfrutar de las vacaciones o escapadas de fin de semana es, para muchas familias, sinónimo de descanso y calidad de vida. Sin embargo, más allá del uso personal, poseer una residencia secundaria implica una serie de obligaciones fiscales que conviene conocer para evitar sorpresas desagradables con Hacienda.

Desde el momento de la compra hasta su posible alquiler o venta, la segunda vivienda tiene un tratamiento distinto al de la vivienda habitual, tanto a nivel estatal como autonómico.

Diferencias fiscales entre vivienda habitual y segunda residencia

En España, se considera segunda residencia cualquier inmueble que no constituya la vivienda habitual del propietario. Esta distinción es clave, ya que determina qué impuestos se pagan y cómo se declaran.

En el momento de la compra, el tratamiento fiscal depende de si la vivienda es nueva o de segunda mano:

• Vivienda usada: se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que gestionan las comunidades autónomas y suele oscilar entre el 6% y el 10% del precio de compra.
• Vivienda nueva: está sujeta a IVA, incluido en el precio, que abona el comprador a través de la promotora.

A estos impuestos hay que sumar otros gastos habituales como notaría, registro de la propiedad, gestoría y el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que se paga anualmente.

La imputación de rentas en el IRPF

Uno de los aspectos que más desconocen los propietarios es que una segunda vivienda genera impuestos incluso aunque no se alquile. La normativa fiscal considera que el inmueble está “a disposición” del propietario y, por tanto, debe declararse una renta imputada en el IRPF.

Esta imputación se calcula aplicando un porcentaje sobre el valor catastral:

• El 2% del valor catastral si este no ha sido revisado en los últimos diez años.
• El 1,1% si el valor catastral ha sido actualizado recientemente.

En la práctica, esto significa que, aunque la vivienda esté vacía o solo se utilice en verano, incrementa la base imponible del impuesto sobre la renta.

Más presión fiscal sobre las viviendas vacías

En los últimos años, las administraciones han incrementado la presión fiscal sobre las viviendas no alquiladas o de uso esporádico. Algunas comunidades autónomas aplican recargos en el IBI a los inmuebles considerados vacíos, y no se descartan futuras modificaciones normativas que penalicen aún más este tipo de propiedades.

El objetivo de estas medidas es incentivar que las viviendas salgan al mercado del alquiler y aumentar la oferta disponible, especialmente en zonas tensionadas.

Qué ocurre si alquilas o vendes la segunda vivienda

Si decides alquilar la vivienda, los ingresos obtenidos deben declararse como rendimientos del capital inmobiliario, pudiendo deducirse determinados gastos asociados al inmueble.

En caso de venta, la operación genera una ganancia o pérdida patrimonial que también debe declararse en el IRPF. La tributación de la ganancia sigue una escala progresiva que actualmente va del 19% al 26%, en función del beneficio obtenido.

Planificación para evitar sorpresas

Tener una casa para veranear puede ser una excelente decisión personal, pero desde el punto de vista fiscal requiere planificación. Conocer los impuestos asociados —ITP o IVA, imputación de rentas, IBI y posible tributación por alquiler o venta— permite tomar decisiones informadas y valorar si conviene mantener la vivienda vacía, alquilarla o incluso venderla.

Una buena planificación fiscal es la clave para disfrutar de la segunda residencia sin que se convierta en un problema económico o administrativo.