Mucho antes de que existieran los bloques de viviendas modernos, la antigua Roma ya tenía grandes edificios de apartamentos, alquileres elevados, locales comerciales en las plantas bajas y problemas de especulación inmobiliaria. Se llamaban insulae y alojaban a buena parte de la población. En pleno centro de Roma todavía se conserva uno de estos edificios, construido hace aproximadamente 1.900 años.
Cuando pensamos en la antigua Roma, solemos imaginar grandes palacios, templos de mármol, termas monumentales y lujosas villas decoradas con mosaicos.
Sin embargo, aquella no era la realidad cotidiana de la mayoría de los habitantes de la capital del Imperio.
La Roma de los emperadores también era una ciudad de calles estrechas, edificios abarrotados, comerciantes, trabajadores y familias que tenían que pagar un alquiler para disponer de un lugar donde vivir.
Muchos romanos habitaban en construcciones de varias plantas, con pequeños apartamentos distribuidos alrededor de escaleras y patios interiores.
Aquellos edificios recibían el nombre de insulae.
Lo más sorprendente es que algunos de sus problemas resultarían perfectamente reconocibles para un ciudadano actual: viviendas caras, propietarios que buscaban obtener la máxima rentabilidad, habitaciones pequeñas y edificios que no siempre reunían condiciones adecuadas de seguridad.
Hace casi dos mil años, Roma ya conocía muchos de los problemas asociados al mercado del alquiler.
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Las insulae: los primeros grandes bloques de apartamentos
La palabra latina insula significa literalmente isla.
En el contexto urbano, el término terminó utilizándose para designar determinadas construcciones de viviendas, especialmente edificios que ocupaban una parcela o manzana y podían contener diferentes unidades residenciales.
Durante la expansión de Roma, el aumento de población provocó una enorme demanda de alojamiento.
La ciudad atraía a soldados, comerciantes, artesanos, trabajadores, esclavos, libertos y personas procedentes de territorios de todo el Mediterráneo.
No todos podían disponer de una casa independiente.
La solución consistió en construir edificios de varias plantas capaces de albergar a numerosas familias en una superficie relativamente reducida.
Estos inmuebles solían combinar viviendas, establecimientos comerciales y talleres.
Las plantas inferiores podían estar ocupadas por negocios, mientras que las superiores se destinaban a habitaciones y apartamentos de diferentes tamaños.
La expansión de este modelo fue posible gracias a las técnicas de construcción romanas, especialmente el uso del ladrillo, la mampostería y diferentes formas de hormigón.
Pero la calidad de las construcciones variaba considerablemente.
Existían edificios sólidos y bien organizados, junto a otros levantados rápidamente para conseguir mayores beneficios.
¿Había realmente 46.000 edificios de apartamentos en Roma?
Uno de los datos más repetidos sobre la vivienda romana procede de unos registros administrativos elaborados durante el siglo IV después de Cristo.
Estos documentos, conocidos como catálogos regionales de Roma, recogían información sobre los edificios y monumentos distribuidos entre los catorce distritos de la ciudad.
Entre sus cifras aparece una especialmente llamativa: aproximadamente 46.602 insulae, frente a unas 1.790 viviendas clasificadas como domus.
A primera vista, estos datos parecen demostrar que los edificios de apartamentos superaban extraordinariamente en número a las residencias privadas.
Sin embargo, los historiadores han señalado un problema importante.
No existe acuerdo absoluto sobre el significado exacto de la palabra insula dentro de estos registros.
Algunos investigadores interpretan que se refería a edificios completos, mientras que otros consideran que podía designar unidades residenciales individuales o propiedades de alquiler.
Esta segunda interpretación intenta resolver una dificultad evidente: resultaría complicado encajar más de 46.000 grandes bloques de viviendas dentro de la superficie urbana disponible.
Por tanto, los registros permiten comprobar la enorme importancia del alojamiento colectivo en Roma, pero no demuestran que existieran exactamente 46.602 edificios altos como los actuales.
Esta precisión resulta fundamental para interpretar correctamente los datos históricos.
Los pisos funcionaban al revés: cuanto más arriba, más barato
Uno de los aspectos más curiosos de las viviendas romanas era la diferencia de valor entre las distintas alturas.
En muchos edificios actuales, los áticos y las plantas superiores pueden alcanzar precios elevados gracias a sus vistas y su luminosidad.
En la antigua Roma, la situación era frecuentemente la contraria.
Los apartamentos más apreciados solían encontrarse en las plantas inferiores.
Eran más accesibles, podían tener habitaciones amplias y recibían mejores servicios.
Además, subir escaleras no era una cuestión menor.
No existían ascensores y transportar agua, alimentos, muebles o combustible hasta los pisos superiores requería un esfuerzo considerable.
Las personas con mayores recursos podían alquilar viviendas más cómodas situadas cerca de la calle.
En cambio, las familias con menos dinero acababan frecuentemente en las plantas más elevadas.
Allí los apartamentos eran pequeños, la ventilación podía ser deficiente y los riesgos aumentaban.
En algunos casos, una familia entera tenía que convivir en una sola habitación.
La diferencia de calidad entre las viviendas de un mismo edificio reflejaba las enormes desigualdades económicas de la sociedad romana.
Las plantas bajas estaban llenas de tiendas
Las insulae no eran únicamente edificios residenciales.
En sus plantas bajas podían encontrarse numerosos negocios denominados tabernae.
El término latino no significaba exclusivamente taberna en el sentido actual, sino que podía designar distintos establecimientos comerciales y talleres.
Había vendedores de alimentos, artesanos, pequeños comerciantes y locales dedicados a diferentes actividades.
Muchos propietarios o arrendatarios de estos negocios vivían en habitaciones situadas encima del establecimiento.
Esta organización permitía combinar actividad económica y vivienda dentro de un mismo edificio.
En ese sentido, algunas calles romanas se parecían bastante a las de los centros históricos actuales, donde los locales comerciales ocupan las plantas bajas y las viviendas se distribuyen por encima.
La diferencia es que las condiciones sanitarias y constructivas de hace dos mil años eran muy distintas.
Augusto y Trajano tuvieron que limitar la altura de los edificios
El crecimiento vertical de Roma llegó a preocupar a las autoridades imperiales.
Algunos edificios alcanzaban alturas considerables para las técnicas de construcción disponibles en aquella época.
Las fuentes históricas recogen que el emperador Augusto estableció un límite de 70 pies romanos para determinadas construcciones, una medida equivalente a unos 20,7 metros.
Posteriormente, durante el gobierno de Trajano, se habría reducido ese límite a 60 pies romanos, aproximadamente 17,7 metros.
Estas disposiciones buscaban evitar los peligros derivados de levantar edificios excesivamente altos.
No obstante, los especialistas advierten que las restricciones pudieron afectar especialmente a las construcciones situadas junto a determinadas vías públicas y que su aplicación no siempre resultó efectiva.
Los propietarios tenían un fuerte incentivo económico para aprovechar al máximo la superficie disponible.
Cada planta adicional permitía incorporar nuevas viviendas y aumentar los ingresos por alquiler.
La situación demuestra que la tensión entre rentabilidad inmobiliaria y seguridad de los edificios ya existía durante el Imperio romano.
Los incendios y derrumbes eran uno de los grandes peligros
Los edificios de apartamentos podían ser especialmente vulnerables a los incendios.
Aunque muchos utilizaban estructuras de ladrillo y otros materiales resistentes, también incorporaban vigas, suelos, tabiques, puertas y cubiertas de madera.
Además, el fuego desempeñaba un papel importante en la vida cotidiana.
Las familias utilizaban braseros para calentarse, lámparas de aceite para iluminarse y diferentes sistemas de combustión para preparar alimentos.
En espacios pequeños y mal ventilados, estos elementos podían provocar incendios.
Las calles estrechas dificultaban el acceso a los inmuebles, especialmente cuando las llamas alcanzaban los pisos superiores.
También existía el riesgo de derrumbes por defectos constructivos o falta de mantenimiento.
El poeta romano Juvenal denunció estas condiciones en sus sátiras y describió la inseguridad que sufrían quienes habitaban en edificios altos.
Los emperadores intentaron introducir regulaciones para limitar los riesgos, pero no consiguieron eliminarlos.
La existencia de estos problemas ayuda a comprender por qué Roma necesitó desarrollar servicios de vigilancia y lucha contra incendios.
Roma ya tenía un cuerpo de bomberos
Durante el gobierno de Augusto se organizó un cuerpo conocido como los vigiles.
Creado en el año 6 después de Cristo, desarrollaba funciones de vigilancia nocturna y protección contra incendios.
Sus integrantes disponían de diferentes herramientas para intervenir en emergencias.
Entre ellas se encontraban cubos, bombas manuales, escaleras y otros instrumentos destinados a controlar las llamas o retirar materiales peligrosos.
Los vigiles estaban distribuidos por la ciudad para atender las incidencias que se producían en los diferentes distritos.
Su existencia constituye uno de los antecedentes más importantes de los servicios urbanos de extinción de incendios.
Sin embargo, incluso con una organización especializada, los incendios continuaron siendo una amenaza frecuente.
El gran incendio de Roma del año 64, durante el reinado de Nerón, puso de manifiesto la vulnerabilidad de una ciudad densamente construida.
Tras aquella catástrofe se adoptaron nuevas disposiciones relacionadas con la anchura de las calles, los materiales y la separación entre edificios.
¿Tenían agua corriente los apartamentos romanos?
Roma disponía de uno de los sistemas de abastecimiento de agua más avanzados del mundo antiguo.
Los acueductos transportaban grandes cantidades de agua hasta fuentes, termas, instalaciones públicas y algunas propiedades privadas.
Sin embargo, disponer de una compleja red hidráulica no significaba que todas las viviendas contaran con agua corriente.
En muchos bloques de apartamentos, especialmente en las plantas superiores, las familias tenían que acudir a fuentes públicas.
Después transportaban el agua hasta sus habitaciones utilizando recipientes.
Esta tarea podía resultar especialmente pesada para quienes vivían en edificios elevados.
También existían diferencias importantes respecto a los servicios sanitarios.
Las viviendas más acomodadas podían disponer de instalaciones propias, mientras que numerosos apartamentos carecían de letrinas privadas.
Sus habitantes tenían que recurrir a letrinas públicas, instalaciones compartidas o recipientes domésticos.
La eliminación de residuos planteaba dificultades considerables en una ciudad densamente poblada.
La famosa red de alcantarillado romano tampoco garantizaba que todos los hogares estuvieran conectados a ella.
Alquilar un apartamento podía resultar muy caro
La vivienda constituía un negocio importante en Roma.
Los propietarios obtenían ingresos alquilando edificios completos o apartamentos independientes.
Algunas propiedades eran gestionadas por administradores que se encargaban de cobrar las rentas.
También existía el subarriendo.
Una persona podía alquilar un inmueble y posteriormente dividirlo en distintas unidades para arrendarlas a otros ocupantes.
Este sistema permitía obtener beneficios, pero también favorecía los conflictos entre propietarios, intermediarios e inquilinos.
El jurista y especialista en historia romana Bruce Frier ha estudiado el funcionamiento del mercado de alquiler durante los primeros siglos del Imperio.
Sus investigaciones demuestran que las viviendas arrendadas constituían una parte esencial de la estructura residencial de Roma.
Las fuentes literarias y jurídicas también reflejan los elevados precios y las dificultades que afrontaban numerosos habitantes para pagar su alojamiento.
La especulación inmobiliaria, por tanto, no es un fenómeno exclusivamente moderno.
El edificio romano de 1.900 años que todavía se conserva
Uno de los ejemplos más sorprendentes de este modelo residencial sigue siendo visible en Roma.
Se trata de la Insula dell’Ara Coeli, situada junto a la escalinata de la basílica de Santa Maria in Aracoeli, al pie del monte Capitolino.
El edificio fue construido durante el siglo II después de Cristo.
La Superintendencia Capitolina, organismo responsable del patrimonio arqueológico de Roma, confirma que originalmente contaba con al menos cinco plantas.
Sus restos se encuentran junto al monumento dedicado a Víctor Manuel II y muy cerca de la plaza Venecia.
Una parte considerable del inmueble permaneció oculta durante siglos debido a las construcciones posteriores levantadas sobre él.
El edificio apareció con mayor claridad durante las grandes transformaciones urbanísticas realizadas en esta zona de Roma en la década de 1930.
Las obras permitieron recuperar una parte significativa de sus estructuras.
Lo extraordinario es que todavía pueden distinguirse elementos de varias plantas, incluidos antiguos espacios comerciales y viviendas.
Así estaba organizada la Insula dell’Ara Coeli
El edificio constituye un ejemplo excepcional para comprender cómo se distribuían los apartamentos en la Roma imperial.
En la planta baja existían locales comerciales abiertos hacia la calle.
Sobre ellos había un entresuelo destinado, al menos en parte, al alojamiento de los responsables de los negocios.
Más arriba se encontraba una planta con habitaciones de mayor tamaño y mejor iluminación.
Estos espacios podían ser alquilados por familias con mayores recursos económicos.
Las plantas superiores estaban divididas en viviendas más pequeñas.
La investigación arqueológica ha identificado distintas estancias, corredores y elementos estructurales que permiten reconstruir parcialmente la distribución del inmueble.
Sin embargo, no todas sus habitaciones conservan la disposición original.
El edificio sufrió modificaciones durante los siglos posteriores y algunas divisiones interiores desaparecieron.
A pesar de ello, sigue siendo uno de los testimonios más importantes de la arquitectura residencial de la antigua Roma.
¿Cuántas personas podían vivir dentro?
El portal oficial de turismo de Roma recoge una estimación de hasta 400 habitantes para la Insula dell’Ara Coeli.
Esta cifra debe entenderse como un cálculo histórico aproximado y no como un censo conservado de quienes realmente ocuparon el edificio.
La densidad residencial podía variar considerablemente según el tamaño de los apartamentos, el número de familias y la utilización de las distintas estancias.
En cualquier caso, el inmueble demuestra hasta qué punto los romanos aprovechaban el espacio disponible en las zonas más concurridas de la capital.
No se trataba de una vivienda destinada a una sola familia, sino de un conjunto residencial con múltiples ocupantes y usos diferentes.
¿Se puede visitar actualmente?
La Insula dell’Ara Coeli se encuentra junto a la escalinata que conduce a la basílica de Santa Maria in Aracoeli, muy cerca de la plaza Venecia.
Parte de sus estructuras puede contemplarse desde el exterior.
El Ayuntamiento de Roma dispone de información arqueológica y turística sobre el monumento.
Sin embargo, el acceso interior ha estado condicionado por obras de conservación y rehabilitación vinculadas al programa italiano de recuperación patrimonial.
La información oficial consultada señala un cierre temporal iniciado en mayo de 2024.
Por ello, antes de planificar una visita al interior es recomendable comprobar los horarios y la situación actualizada del monumento.
La posibilidad de observar desde la calle los restos de un edificio residencial de hace casi dos mil años constituye, por sí sola, una experiencia histórica singular.
Ostia Antica también conserva edificios de apartamentos
La Insula dell’Ara Coeli no es el único ejemplo que permite estudiar la arquitectura residencial romana.
En Ostia Antica, el antiguo puerto de Roma, se conservan restos de numerosos edificios de varias plantas.
Uno de los conjuntos más conocidos es la denominada Insula de Diana.
Sus estructuras permiten observar viviendas, escaleras, patios interiores y locales comerciales.
La importancia de Ostia reside en que conserva parte del trazado urbano de una ciudad romana, lo que permite estudiar la relación entre los edificios de viviendas y las actividades económicas.
Gracias a estos restos sabemos que las insulae no constituían un modelo único.
Había inmuebles de diferentes dimensiones, calidades y distribuciones, adaptados a las necesidades de sus ocupantes y a las características del terreno.
Las viviendas romanas muestran una ciudad muy distinta a la de las películas
Las grandes producciones cinematográficas suelen presentar una Roma dominada por palacios, templos y edificios monumentales.
Sin embargo, aquella imagen solo representa una parte de la realidad.
La vida cotidiana de la mayoría de los ciudadanos transcurría entre calles comerciales, talleres, mercados, fuentes públicas y viviendas de alquiler.
Las diferencias económicas determinaban dónde y cómo vivía cada familia.
Los más ricos podían disfrutar de grandes residencias privadas o de apartamentos cómodos.
Las personas con menos recursos tenían que conformarse con habitaciones pequeñas, pisos elevados y servicios limitados.
Los incendios, los derrumbes y los alquileres elevados eran problemas conocidos.
Los emperadores intentaron intervenir mediante regulaciones urbanísticas, pero las necesidades de vivienda y los intereses económicos continuaron marcando la evolución de la ciudad.
Hace 2.000 años ya existían los problemas de vivienda de las grandes ciudades
La historia de las insulae revela un aspecto especialmente interesante de la civilización romana.
Muchos de los desafíos que asociamos a las ciudades contemporáneas tienen antecedentes muy antiguos.
La concentración de población, la falta de suelo disponible, los alquileres caros y la necesidad de regular la construcción ya preocupaban a las autoridades romanas.
Naturalmente, las condiciones técnicas, económicas y jurídicas eran muy diferentes a las actuales.
Pero el principio urbano era similar: una ciudad con una población creciente necesitaba alojar a muchas personas en un espacio limitado.
La solución fue construir en altura.
Casi dos mil años después, los restos de la Insula dell’Ara Coeli permiten contemplar una parte de aquella realidad.
La antigua Roma no era únicamente la ciudad de los emperadores y los grandes templos. También era una ciudad de inquilinos, propietarios, comercios y bloques de apartamentos. Una sociedad en la que el piso donde vivías podía decir mucho sobre tu posición económica y sobre las condiciones de tu vida cotidiana.
Documentación histórica y fuentes consultadas
Ayuntamiento de Roma — Superintendencia Capitolina. Insula dell’Ara Coeli.
Turismo oficial de Roma — Historia y características de la Insula dell’Ara Coeli.
Museos Capitolinos — Murallas, calles y viviendas de la Roma antigua.
Khan Academy — Arquitectura doméstica romana: las insulae.
Cambridge University Press — Bruce Frier. The Rental Market in Early Imperial Rome. Journal of Roman Studies.
Revista de Estudios Histórico-Jurídicos — La arquitectura privada en la antigua Roma: insulae y domus desde una perspectiva jurídica y técnica.
World History Encyclopedia — La vida cotidiana en la antigua Roma.
La ilustración que has compartido sirve como recreación visual, pero no representa un edificio romano identificado arqueológicamente. Para la portada del artículo, lo más preciso sería utilizar una reconstrucción de una insula inspirada en los restos auténticos de Ara Coeli u Ostia Antica.
