El BOE publica el segundo decreto de vivienda, que establece prórrogas sucesivas de cinco o siete años y una indemnización mínima equivalente a 12 mensualidades cuando el propietario decide poner fin al alquiler, aunque contempla importantes excepciones

El Boletín Oficial del Estado (BOE) ha publicado este jueves 1 de octubre de 2026 el segundo de los reales decretos-ley aprobados por el Gobierno para modificar la regulación del alquiler de vivienda habitual en España.

La norma introduce un cambio de calado en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): cuando un contrato haya alcanzado los cinco años de duración, o siete años cuando el arrendador sea una persona jurídica, podrá continuar mediante prórrogas sucesivas de otros cinco o siete años, respectivamente, si ninguna de las partes comunica que quiere ponerle fin.

Además, cuando sea el propietario quien decida no continuar con el alquiler deberá, con carácter general, avisar al inquilino con seis meses de antelación e indemnizarlo con al menos el equivalente a 12 mensualidades de una vivienda de características similares.

No obstante, la norma establece varias excepciones en las que el propietario podrá recuperar la vivienda sin tener que pagar esa indemnización.

¿Significa que los contratos de alquiler pasan a ser indefinidos?

No exactamente.

Hasta ahora, una vez superado el periodo mínimo de cinco años —o siete si el propietario es una persona jurídica—, la LAU contemplaba determinadas prórrogas.

Con la nueva regulación, cuando llegue el vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas y ninguna de las partes haya comunicado que quiere terminarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por periodos sucesivos de cinco años, o de siete años cuando el arrendador sea una persona jurídica.

Es decir, la relación puede prolongarse durante muchos años mediante sucesivas renovaciones, pero el propietario conserva la posibilidad de comunicar que no quiere continuar.

El propietario deberá avisar con seis meses de antelación

Otra modificación importante afecta al plazo de preaviso.

El propietario deberá comunicar su intención de no prorrogar el contrato con un mínimo de seis meses de antelación.

El plazo para el inquilino será de dos meses.

Si ninguno comunica su intención de finalizar la relación dentro de esos plazos, se producirá la nueva prórroga.

La indemnización: al menos 12 mensualidades

Esta es probablemente la medida que tendrá mayor repercusión.

Cuando sea el arrendador quien comunique válidamente que no quiere continuar el contrato, tendrá que indemnizar al inquilino, salvo que concurra alguna de las excepciones previstas por la ley.

La compensación será equivalente, como mínimo, a 12 mensualidades de la renta correspondiente a una vivienda de características análogas.

Para calcularla deberá utilizarse, siempre que sea posible, el sistema estatal de referencia de precios del alquiler.

Hay además un segundo límite: la indemnización nunca podrá ser inferior a una mensualidad de renta por cada año que el inquilino haya residido en la vivienda.

Los periodos inferiores al año se calcularán proporcionalmente por meses y los inferiores al mes, por días.

La indemnización deberá abonarse cuando el inquilino entregue la vivienda.

Un ejemplo

Si para una vivienda de características similares el precio de referencia utilizado para calcular la indemnización fuese de 900 euros mensuales, las 12 mensualidades supondrían:

900 × 12 = 10.800 euros.

Pero habrá que comprobar también el tiempo que el inquilino lleva viviendo en el inmueble, porque la compensación no puede quedar por debajo de una mensualidad por cada año de residencia.

Por tanto, no siempre puede calcularse simplemente multiplicando la renta que actualmente paga el inquilino por doce.

Los casos en los que el casero NO tendrá que pagar las 12 mensualidades

Aquí está una de las principales claves del decreto.

La indemnización no se aplica automáticamente cada vez que un propietario recupera una vivienda.

El BOE establece expresamente varios supuestos en los que no habrá que pagarla.

Entre ellos:

• Cuando el propietario, siendo persona física, necesite la vivienda como residencia permanente para él mismo.
• Cuando la necesite para familiares de hasta segundo grado de consanguinidad o adopción.
• Cuando la necesite para su cónyuge como consecuencia de una sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
• Cuando el inquilino no haya vivido efectivamente en la vivienda durante más de seis meses de los doce anteriores, salvo ausencia justificada por motivos como salud, trabajo, estudios o cuidado de familiares.
• Cuando el inquilino disponga en el mismo municipio de otra vivienda adecuada para cubrir sus necesidades y pueda ocuparla.
• Cuando propietario e inquilino acuerden firmar un nuevo contrato de alquiler de vivienda habitual.
• Cuando el inquilino rechace una oferta válida del propietario para celebrar un nuevo contrato sobre la misma vivienda que cumpla las condiciones establecidas por la ley.
• Cuando exista otra circunstancia debidamente justificada y prevalezcan los intereses de un propietario que tenga vulnerabilidad acreditada.

¿Qué ocurre si el propietario dice que necesita la casa y después no la ocupa?

El decreto introduce una garantía específica.

Si el propietario recupera la vivienda alegando que la necesita para él mismo o para alguno de los familiares previstos legalmente y, transcurridos tres meses desde la entrega de la vivienda, esta no ha sido ocupada por esas personas, el antiguo inquilino tendrá derecho a reclamar la indemnización.

La excepción será que exista una causa de fuerza mayor que justifique que la vivienda no haya podido ocuparse.

El propietario puede ofrecer un nuevo contrato para evitar la indemnización

La norma contempla otra posibilidad.

El propietario podrá realizar al inquilino una oferta fehaciente para formalizar un nuevo contrato sobre la misma vivienda.

Si el inquilino rechaza esa oferta, el propietario podrá quedar exento de la indemnización, pero la propuesta debe cumplir determinados requisitos.

El nuevo contrato deberá garantizar una permanencia mínima de cinco años, o siete años si el arrendador es una persona jurídica.

Además, la nueva renta deberá ajustarse a las reglas previstas en el artículo 17.6 de la LAU, incluso aunque la vivienda no esté situada en una zona de mercado residencial tensionado.

¿Qué pasa con los contratos que ya están firmados?

Esta cuestión es especialmente importante.

El nuevo régimen también alcanza a contratos de vivienda habitual que ya estén vigentes, pero existe un régimen transitorio.

La nueva regulación se aplicará a los vencimientos del contrato o de sus prórrogas que se produzcan después de la entrada en vigor de la norma, con las particularidades establecidas en el propio decreto.

Si cuando entre en vigor quedan menos de seis meses para el vencimiento, el propietario podrá comunicar la no renovación con una antelación mínima de cuatro meses, en lugar de seis.

Los contratos que ya se encuentren dentro del periodo de prórroga establecido por la legislación anterior continuarán en ese régimen hasta que termine dicho periodo. Después se les aplicará el nuevo artículo 10 de la LAU.

Las comunicaciones realizadas antes de la entrada en vigor mantienen su validez

El decreto también evita que la nueva indemnización tenga efectos sobre decisiones ya comunicadas.

Las comunicaciones o requerimientos válidos realizados antes de la entrada en vigor para poner fin a determinados contratos mantienen su eficacia y no generan el derecho a la nueva indemnización.

El Gobierno justifica este régimen transitorio por razones de seguridad jurídica.

¿Cuándo entra en vigor?

El decreto ha sido publicado en el BOE el 1 de octubre de 2026, pero su disposición final establece expresamente que entrará en vigor al día siguiente de su publicación.

Por tanto, la entrada en vigor se producirá el viernes 2 de octubre de 2026.

El otro decreto permite ampliar determinados alquileres hasta dos años

Este segundo decreto debe entenderse junto al Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, publicado en el BOE el miércoles 30 de septiembre.

Entre otras medidas, ese primer texto permite que determinados inquilinos con contratos de vivienda habitual soliciten una prórroga extraordinaria por periodos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales, siempre que se cumplan los requisitos establecidos.

El inquilino debe encontrarse al corriente del alquiler y haber pagado mensualmente durante los ocho meses anteriores.

Durante esa prórroga se mantienen las condiciones del contrato.

La medida afecta, entre otros supuestos previstos en la norma, a contratos cuyo periodo de prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028.

El mismo decreto establece también una limitación extraordinaria de determinadas actualizaciones de renta hasta el 31 de diciembre de 2027 y regula con mayor detalle los alquileres temporales.

Los alquileres de temporada también cambian

La primera norma exige que los contratos temporales respondan a una causa real y acreditable de desplazamiento desde la vivienda habitual.

Como regla general, su duración deberá superar los 31 días y no exceder de 12 meses, aunque podrá prolongarse cuando continúe existiendo la causa que justificó la temporalidad.

Además, la norma establece circunstancias en las que una sucesión de contratos temporales puede terminar considerándose un arrendamiento de vivienda habitual.

Una reforma que deberá pasar por el Congreso

Como ocurre con los reales decretos-ley, las normas entran en vigor conforme a lo establecido en sus disposiciones finales, pero posteriormente deben someterse al procedimiento de convalidación del Congreso de los Diputados previsto constitucionalmente.

Por ello, la situación legislativa deberá seguirse también tras su publicación en el BOE.

Lo que sí queda despejado con la publicación de este 1 de octubre es el contenido exacto del segundo decreto: la indemnización de 12 mensualidades ya no es un borrador ni una propuesta, sino una disposición incluida en el texto publicado oficialmente.

En resumen: qué cambia para propietarios e inquilinos

La reforma introduce tres cambios especialmente relevantes: las renovaciones pasan a producirse por periodos sucesivos de cinco años —siete para personas jurídicas—; el propietario deberá comunicar generalmente la no renovación con seis meses de antelación; y, si decide finalizar el alquiler, tendrá que pagar como regla general una indemnización de al menos 12 mensualidades de una vivienda similar, salvo que concurra alguna de las excepciones expresamente previstas.

El alcance real de la reforma dependerá ahora tanto de su aplicación práctica como de su posterior tramitación parlamentaria.