¿Burbuja inmobiliaria?

Carlos Morenilla Mairena.

Arquitecto.

El rápido incremento en los dos últimos años de los precios de la vivienda, tanto en la compra como en el alquiler, invita a que nos hagamos esa pregunta.

Tras el estallido de la burbuja en el año 2008, España se sumergió en una crisis sin precedentes. La vivienda, el bien más preciado y seguro, se desplomaba en precio. El paro se disparaba y la economía se hundía.

Hoy el sector inmobiliario vuelve a ser noticia, casi 10 años después. Tras un largo periodo de digestión del stock inmobiliario, en 2014 se tocó suelo y desde entonces el precio de la vivienda ha ido subiendo. Parece que la fuerte inversión exterior en el sector inmobiliario español ha reactivado el mercado. Cualquier medio informativo especializado habla de ello.

La demanda exterior es real y sólida, pero supone apenas un 12% en el total de las operaciones de compra venta de viviendas. ¿Hasta qué punto debemos poner el foco en dicho factor?. En el alquiler turístico de grandes ciudades, Madrid y Barcelona, es cierto que la demanda exterior está provocando inversiones inmobiliarias orientadas a dicho tipo de negocio. Pero, aun así, es un porcentaje poco representativo en el cómputo total de España. Además, las nuevas regulaciones al respecto seguramente frenarán dicha inercia.

Para hablar de burbuja hay que ser rigurosos. Una burbuja es un fenómeno que exige la participación de muchos elementos y ahí es cuando un análisis detallado expone una realidad inmobiliaria muy distinta a la de España en 2008.

1.- La pirámide de la población en la que cada vez hay más mayores y menos jóvenes nos lleva a un escenario de pérdida de habitantes. Algunos expertos aseguran que provocará una demanda decreciente de vivienda nueva debido al creciente stock inmobiliario de segunda mano. Un panorama muy distinto al vivido tras el “baby boom” en el último tercio del siglo XX, que posteriormente se prolongó hasta el 2007 debido a un aumento de la inmigración por la bonanza económica. Hoy, con una natalidad decreciente, será el balance migratorio la clave del futuro.

2.- La estructura salarial y las pensiones plantean una reflexión sobre la futura evolución del poder adquisitivo de los españoles. Si la inversión inmobiliaria nacional se nutre en un 88% de inversores locales, su “capacidad de compra” es un factor capital. Aquí surge el concepto de moda de la Gentrificación, es decir, la transformación en un lugar de élite o aburguesamiento de un barrio obrero debido a la revalorización inmobiliaria. Es un proceso propio de las grandes ciudades que concentran la mayor densidad de población. Es puntual, no extrapolable al total del conjunto, muy dependiente de las clases medias altas, y por lo tanto muy sensible a la evolución económica del país. Y si esta crisis inmobiliaria ha destruido algo, además de empleo, ha sido clases medias.

3.- El nuevo escenario fiscal de la vivienda. Desde el 2008 la Hacienda Pública española, nacional, autonómica y local, ha iniciado un proceso sostenido de aumento de la presión fiscal entorno a las inversiones inmobiliarias. Se ha subido, aplicado o creado todos estos impuestos: IVA, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP, Impuesto de Plusvalías, Impuesto de Construcciones y Obras (ICIO), Impuesto de Bienes Inmuebles, Impuesto a pisos vacíos, Impuesto al beneficio por Alquiler, Tasas municipales de Basuras y Aguas. Y me dejo alguno…

La motivación de esta nueva presión fiscal es doble, por un lado, recaudar más para sostener un modelo de Estado del Bienestar herido, y por otro, gravar sino impedir la inversión especulativa en el mercado inmobiliario. A día de hoy la compra-venta especulativa de vivienda exige incrementos de precio superiores al 20% para no asumir pérdidas sólo debido a este factor fiscal.

4.- El actual mercado laboral es más inestable y el pago de una hipoteca exige confianza. La exigencia de movilidad geográfica y los avances tecnológicos, con nuevos formatos de relación profesional muy extendidos como el teletrabajo o el coworking, van a influir seriamente en las adquisiciones inmobiliarias de los españoles en el medio y largo plazo.

5.- En esta última década, tras el estallido de la burbuja, el acceso a la financiación bancaria plantea reflexiones que antes no se tuvieron en cuenta. Los múltiples desahucios como consecuencia de impagos, la posibilidad de la dación en pago y el resto de condiciones de los préstamos hipotecarios con sus variados tipos de interés son considerados y estudiados por los compradores con mucho cuidado. Cabe esperar que esta dolorosa y reciente lección influya en el futuro inmobiliario.

6.- Muchos jóvenes recién incorporados al mercado laboral han decidido alquilar frente a comprar. En España no ha habido tradición de alquilar. La tendencia era comprar en un 90% de los casos. En el 2013 se modificó la Ley de arrendamientos, dando una mayor protección al propietario frente al inquilino. El objetivo es, ofreciendo garantías a los propietarios, sacar al mercado de alquiler el elevado stock de pisos vacíos. Y como siempre ocurre, nunca llueve a gusto de todos.

7.- Volvemos a ver nuevas promociones residenciales que se ofrecen a la venta sobre planos. Comprar un piso antes de que se construya exige confianza en la solvencia de la promotora que lo comercializa y en la constructora que lo construye, que en la mayoría de las ocasiones no es la misma empresa. Exige fe en la exactitud de los planos, confianza en que se cumpla la memoria de calidades y la esperanza de que lo que nos muestran en imágenes en tres dimensiones, los 3Ds, se parezca al edificio construido. Sin embargo, en la pasada crisis hemos visto más promotoras y constructoras caer que sobrevivir, ¿Debemos esperar que esta reciente lección haya transformado el futuro del mercado inmobiliario?

8.- Muchos técnicos han tratado de cuantificar el impacto económico del Código Técnico de la Edificación desde su entrada en vigor (Real Decreto 314/2006. CTE). El código redefinió los estándares obligatorios de la calidad en la edificación. Se baraja que el CTE ha supuesto un aumento del 40% en el coste de la construcción y diseño en las nuevas promociones, rehabilitaciones y reformas. Ahora es de obligado cumplimiento construir mejor.

9.- En 2013 se estableció como obligatorio el Informe de Evaluación de Edificios de más de 50 años, IEE, la mal llamada ITV de los edificios viejos. La finalidad de la IEE es conocer las características de los edificios en cuanto a seguridad, accesibilidad, habitabilidad, necesidades energéticas y establecer las mejoras de rehabilitación posibles. Este factor afectará a la compra venta de los inmuebles peor conservados.

La compra de la vivienda suele ser la inversión más importante en la vida de un trabajador y, sin embargo, muchos aún no ponen el esfuerzo necesario para entender este tipo de regulaciones. Ya no vivimos en cuevas en las montañas.

Toda sociedad evoluciona y madura. Tenemos suficientes ejemplos e información a nuestro alcance para entender que con la vivienda no se juega, es algo muy serio que afecta directamente y profundamente a nuestras vidas.

El mercado inmobiliario español ha alcanzado la suficiente libertad y madurez para que la oferta y la demanda decidan, y aunque existan intereses que pretendan exponernos una realidad distinta, será difícil que vuelva a crearse una burbuja inmobiliaria en España en las próximas décadas.

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